[건축법령 해석] 04. 면적, 높이, 층수 산정

법제처의 법령 해석을 바탕으로 요약 및 핵심만 압축하여 작성하였다. 개정된 법령과 관련되거나 허가권자의 판단에 따라야한다는 답변이 있는 질의는 생략하였다. 면적 산정, 높이 및 층수 산정과 더블어 다락의 층고, 연면적 합계의 의미, 가중평균 지표면 관련, 필로티, 건축면적 제외, 장애인용 승강기의 옥탑면적 제외 등에 관련한 것이다.

 

건축법령 해석사례 - 04. 면적, 높이, 층수 등 산정

 

목차(클릭)

1. 경사진 형태의 지붕인 경우, 다락의 층고 산정 방법
2. '연면적 합계'의 의미 - 연면적과 다른 것인지
3. '건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이'에서 '건축물' 의미
4. 바닥면적 산정 시 산입되지 않는 공동주택 필로티의 범위
5. 건축면적에 산입하지 않는 "건축물 지상층에 차량이 통행할 수 있도록 설치한 차량통로"의 의미
6. 건축물의 높이 및 층수 산정 시 수평투영면적의 합계에서 장애인용 승강기의 승강기탑의 수평투영면적이 제외되는지 여부

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1. 경사진 형태의 지붕인 경우, 다락의 층고 산정 방법

[10-0182, 2010.07.20.]

 

질의요지

'지붕이 경사진 형태의 다락'의 층고는 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체 윗면까지의 높이 중 최고 높이로 산정하는 것인지 아니면 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 산정하는지?

 

회답

건축법 시행령 119조 1항 8호에 따라 높이가 다른 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 산정하여야 함.

건축법 시행령 119조 1항 8호
층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.

 

이유

같은 법 및 관계 법령에서 바닥면적과 층고의 산정방법을 별도로 규정하고 있지 않은 이상, 건축물의 바닥면적 및 층고를 산정할 때에는 「건축법 시행령」 119조 1항에서 규정하고 있는 기준을 동일하게 적용하는 것이 건축규제의 목적에 부합한다고 할 것임.

 

 

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2. '연면적 합계'의 의미 - 연면적과 다른 것인지

[11-0459, 2011.9.29.]

 

질의요지

산업단지에서 건축하는 2층 이하의 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장의 경우 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 볼 수 있는데, 여기서 '연면적 합계'란 건축하려는 공장의 연면적과 하나의 대지에 있는 '기존 공장'의 연면적을 합한 것을 의미하는 것인지?

 

회답

여기서 '연면적 합계'란 건축하려는 공장의 연면적과 하나의 대지에 있는 '기존 공장'의 연면적을 한한 것을 의미한다고 할 것임.

 

이유

「건축법 시행령」 119조 1항 4호는 '연면적'을 하나의 건축물로 각 층의 바닥면적의 합계로 정의하고 있고, 건축법령에서는 '연면적'과 '연면적 합계'라는 용어를 사용하고 있다는 점을 볼 때, '연면적 합계'란 '연면적'과는 달리 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우 그 건축물 모두의 연면적을 한한 것을 의미한다고 보는 것이 타당함.

「건축법 시행령」 119조 1항 4호
연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

 

또한 소규모 공장에 해당하기만 하면 하나의 대지 안에 있는 기존 공장의 연면적과 상관없이 무한정 건축신고대상을 확대하려는 것은 아니라고 할 것이므로, 해당 규정을 새로 건축하고자 하는 공장의 연면적만을 의미한다고 보기는 어려움.

 

연면적과 연면적의 합계 개념 ⓒ이재인

 

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3. '건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이'에서 '건축물' 의미

[16-0078, 2016.6.2.]

 

질의요지

지표면에 고저차가 있는 하나의 대지에 여러 건축물이 있는 경우 「건축법 시행령」 119조 2항 전단에서 규정하고 있는 "건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이"에서의 건축물은 개별적인 각각의 건축물을 의미하는지, 여러 건축물 전부를 의미하는지?

 

회답

「건축법 시행령」 119조 2항 전단에서 규정하고 있는 "건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이"에서의 건축물은 여러 건축물 전부를 의미하는 것이 아니라 개별적인 각각의 건축물을 의미함.

 

이유

「건축법 시행령」119조 1항 5호 각 목 외의 부분 본문에서는 건축물의 높이를 지표면으로부터 “그 건축물”의 상단까지의 높이라고 규정하고 있는바, 높이 산정의 대상이 되는 건축물은 그 문언상 일단(一團)의 건축물들이 아니라 개별적인 건축물임이 분명함.

 

그런데, 같은 영 119조 2항 전단은 같은 조 제1항 5호에 따라 건축물의 높이를 산정하는 경우임을 전제하고 있으므로 여기서의 건축물도 같은 조 제1항 5호와 동일하게 개별 건축물을 의미한다고 보아야 할 것임.

 

「건축법 시행령」119조 1항 5호
건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조 제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

<이하중략>

 

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4. 바닥면적 산정 시 산입되지 않는 공동주택 필로티의 범위

[18-0246, 2018.9.3.]

 

질의요지

공동주택 중 연립주택의 경우 바닥면적 산정에서 제외되는 필로티 부분은 해당 필로티를 주차 용도로 사용하는 경우로 한정되는지?

회답

바닥면적 산정에서 제외되는 필로티 부분은 해당 필로티를 주차 용도로 사용하는 경우로 한정되지 않음.

 

이유

「건축법 시행령」 119조 1항 3호 다목에서는 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분에 대한 건축물의 바닥면적을 산정하는 방법으로 그 부분의 용도를 기준으로 하는 경우와 필로티 등 구조로 된 건축물의 종류를 기준으로 하는 경우로 구분하고 있는바, "공동주택의 경우"에는 필로티 등 부분의 용도와 관계없이 바닥면적에 산입하지 않는 것이 문언상 분명함.

「건축법 시행령」 119조 1항 3호 다목
필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

 

필로티의 바닥면적 제외사항

 

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5. 건축면적에 산입하지 않는 "건축물 지상층에 차량이 통행할 수 있도록 설치한 차량통로"의 의미

[21-0263, 2021.6.24.]

 

질의요지

지상 1층과 주차장인 지상 2층 이상의 층간을 연결하는 차량통행용 경사로는 「건축법 시행령」 제119조 1항 2호 다목3)에 따라 건축면적에 산입하지 않는 차량통로에 해당하는지?

 

회답

건축면적에 산입하지 않는 차량통로에 해당하지 않음.

 

이유

「건축법 시행령」 제119조제1항제2호다목3)에서는 모든 보행통로나 차량통로가 아닌 “일반인이나 차량”이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로로 한정하여 건축면적 산정의 예외를 인정하고 있고, 여기서의 “일반인”은 해당 건축물의 이용과 직접 관련되지 않은 불특정 다수의 사람도 포함한다고 보아야 하므로, 같은 규정 내의 “차량”의 의미도 해당 건축물의 이용 여부와 상관없이 일반적으로 통행하는 차량을 의미한다고 보아야 할 것인바, 이 사안과 같이 건축물 내에서 해당 건축물의 이용에 사용되는 차량통행용 경사로는 같은 목 3)에서 규정하고 있는 사람이나 차량의 일반적인 이용에 제공되는 경우에 해당한다고 하기 어려움.

 

또한 건축법 55조에 따른 건폐율은 개발밀도를 판단하는 개념인 점에 비추어 볼 때, 같은 법 시행령 제119조제1항제2호다목3)에서 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로를 건축면적에 산입하지 않는다고 규정한 것은 불특정 다수의 사람과 차량이 통행에 사용하는 면적은 개발밀도와의 연관성이 낮아 이를 제외하도록 하는 한편, 민간 건축물에 공공기능을 부여하기 위한 취지라고 할 것인바, 이러한 기능을 수행하지 않고 단지 해당 건축물 내에 주차하기 위한 목적으로 진입하기 위해 설치된 통로를 건축면적에 산입하지 않는 차량통로로 보는 것은 위 규정의 입법취지에 부합하지 않는 해석임.

 

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6. 건축물의 높이 및 층수 산정 시 수평투영면적의 합계에서 장애인용 승강기의 승강기탑의 수평투영면적이 제외되는지 여부

[22-0172, 2022.6.2.]

 

질의요지

장애인용 승강기의 승강기탑이 건축물의 옥상에 설치되는 경우, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호다목 및 같은 항 제9호에 따라 승강기탑 등의 수평투영면적의 합계를 산정할 때 장애인용 승강기의 승강기탑의 수평투영면적은 제외되는지?

 

회답

장애인용 승강기의 승강기탑의 수평투영면적은 「건축법 시행령」 제 119조제1항제5호다목 및 같은 항 제9호에 따라 승강기탑 등의 수평투영면적의 합계를 산정할 때 제외되지 않음.

이유

「건축법 시행령」 제119조제1항제5호다목 및 같은 항 제9호에서 승강기탑이 장애인용 승강기의 승강기탑인 경우 수평투영면적의 합계 산정 대상에서 제외한다는 별도의 규정을 두고 있지 않는 이상, 건축물의 높이나 층수 산정을 위한 기준으로서의 수평투영면적의 합계를 산정할 때에 장애인용 승강기의 승강기탑의 수평투영면적은 제외되지 않음.

 

그리고 같은 항 2호 단서 및 같은 호 다목8)은 건축물의 건축면적에 산입하지 않는 예외적인 경우를 규정한 것이므로 건축물의 건축면적 산정과는 별개인 건축물의 높이 및 층수 산정에 대해 같은 항 제2호 단서 및 같은 호 다목8)이 적용된다고 보아 승강기탑 등의 수평투영면적을 합산할 때 장애인용 승강기의 승강기탑 부분의 수평투영면적이 제외된다고 해석할 수는 없을 것임.

 

「건축법 시행령」 제119조제1항제2호다목
다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

<중략>

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

<중략>

「건축법 시행령」 제119조제1항제5호다목
건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.

 

[참고자료]

[법령해석] 건축물의 높이 및 층수 산정 시 장애인 승강기 수평투영면적

[법령해석] 건축물의 높이 및 층수 산정 시 장애인 승강기 수평투영면적

 

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