특례보금자리론 총정리 - 금리, 자격, LTV, DSR, DTI , 실거주, 대출기간

지난 12월 정부에서 특례보금자리론을 운영하겠다고 발표했다. 금리와 자격, 한도 등은 최초 보도자료에서 공개되었으나 LTV, DSR, DTI, 실거주, 대출기간 등 구체적인 내용은 그 이후에 알려져 한 번에 총정리해보는 시간을 가져본다. 핵심만 간단하게!

 

우선 뉴스 등으로 접하여 소득과 상관없이 9억 원 이하의 주택, 그리고 최대한도 5억 원 정도의 내용만 알고 있는 경우가 많을 거라 생각한다. 하지만 그 외에도, 무주택 여부, 대출실행 기간, LTV, DTI, 실거주 여부, 중도상환 수수료 등 여러 요소들이 있으니 꼭 확인하고 넘어가자.

 

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1. 특례보금자리론 자격 (소득 및 대상 주택 가격)

특례보금자리론은 소득과 상관없이 9억원 이하의 주택이면 가능하다.

또한 무주택자 혹은 1주택자가 추가 구입하는 경우, 2년 이내 1 주택 처분해야 한다.

여기서 9억원 이하의 집값 기준은 기준 KB시세가 우선이고 분양 아파트는 분양가가 적용될 예정이다.

 

2. 특례보금자리론 금리

특례보금자리론 금리는 4%대로 예상하고 있는데 발표될 우대금리에 따라 변동될 예정이다.

기존 보금자리론 산정 금리에서 우대금리를 적용할 예정이라고 하는데 'U-보금자리론' 기준 연 4.75%(10년)~연 5.05%(50년)이므로 이보다는 더 작은 수준이지 않을까 예상해 본다.

 

@@ 특례보금자리론 금리 수준이 공개되었다. 금리와 우대금리 확인은 아래 글 참고!

특례보금자리론 - 금리 확정 및 우대금리 적용, 신청, 접수, 유의사항

 

3. 특례보금자리론 한도 및 기간

특례보금자리론 한도는 최대 5억원이다. 대출기간은 40년 또는 50년인데, 만 39세 이하 또는 신혼가구라면 40년, 만 34세 이하 또는 신혼가구라면 50년 만기를 선택할 수 있다.

 

 

4. 특례보금자리론 LTV, DTI, DSR

특례보금자리론은 DSR은 적용하지 않는다. LTV와 DTI의 경우 기존보금자리론과 동일하게 LTV 70%, DTI 60% 적용된다. 다만 조정지역인 경우 LTV 60%, DTI 50% 적용된다. DSR 규제가 없어 좋지만 그에 따라 LTV, DTI에 대해서는 확실하게 미리 계산해 보고 준비하자.

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LTV 란?
주택담보대출비율. Loan To Value ratio의 약자로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 예를 들어 LTV60%이고, 7억짜리 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 4억 2천만원(7억x0.6)이 된다.

DTI 란?
총부채상환비율. Debt to Income의 약자로 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미. 예를 들어 연 소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원(5천x0.4)을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

DSR 이란?
총부채원리금상환비율. Debt Service Ratio의 약자로 차입자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표. DSR은 주택담보대출의 원리금 뿐만 아니라 신용, 자동차 할부, 학자금, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액을 따지기 때문에 DTI보다 더 엄격하다고 할 수 있다.

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5. 특례보금자리론 적용 기간

특례보금자리론은 2023년 1년간 한시적으로 운영되는 상품이다. 

1년 동안 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 통합하여 운영되는 것이 특례보금자리론인 것이다. 앞으로의 경제 상황이 어떻게 될지 모르겠지만 올해 내 집마련을 목표로 한다면 충분히 활용을 고려해 보자.

 

 

6. 특례보금자리론 실거주 여부

특례보금자리론은 실거주 제한이 없다. 전세 또는 월세를 바로 돌릴 수 있고 그렇기 때문에 전세자금반환용도로도 활용 가능하다. 개인적인 생각으로는 최초 주택 구매자보다 대환이나 전세자금반환용도가 더 큰 목표인 것 같기도 하다. 어떻든 간에 각자 상황에 따라서 최대한 활용하면 되겠다.

 

7. 특례보금자리론 중도상환 수수료

특례보금자리론의 중도상환 수수료는 현재 확정된 것은 아니지만 면제하는 방안이 검토 중이다.

중도상환 수수료는 특례보금자리론으로 갈아탈 때, 혹은 추후 다른 대출로 갈아타 나갈 때 모두 받지 않는 방안이 고려되고 있다고 하니 앞으로 발표될 내용을 기다려 보자.

 

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[ 총정리 ]

2023년 초에 실행 예정인 특례보금자리론은
무주택자 혹은 기존주택 처분 예정인 1 주택자의 추가 주택 구입 시
소득과 상관없이 KB시세 9억 원 이하의 주택을
금리 연 4%대로 나이에 따라 40년 또는 50년 동안 최대 5억 한도 내에서 가능하다.
DSR은 적용받지 않고 조정지역 여부에 따라 LTV 60~70%, DTI 50~60% 적용된다.
2023년 1년 동안 한시적으로 운영되며 실거주 요건이 없기 때문에 전세자금반환용도로 활용가능하고
중도상환수수료는 면제하는 방안이 검토되고 있다.

 

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이상 2023년에 시행될 내 집마련의 기회 특례보금자리론에 대해 알아보았다. 여기저기 많이 찾아보며 정리한 내용이니 본 포스팅만 보더라도 충분하다고 생각한다. 모두 2023년 새해 복 많이 받으시고 원하는 일들 다 이루시기 바란다.